Бывшая жена — собственник доли в квартире (изолированная комната), в которой проживаем мы с 11-летним сыном.
Она платит за свою долю налог, коммунальные услуги не платит, мотивируя тем, что не пользуется (в самом деле не пользуется, много лет не появлялась).
Недавно она заявила, что собирается сдавать свою комнату, потому что нуждается в деньгах. В квартире сделан ремонт, в прихожей и местах общего пользования все обставлено и отремонтировано на мои средства. Разумеется, мне бы не хотелось, чтобы сын жил под одной крышей непонятно с кем.
Вопрос: может ли она сдать квартиру чужим людям без моего согласия?
На законном основании это вряд ли возможно.
Это только теоретически право собственника не подлежит ограничениям, почему-то так в обиходе принято считать. Однако если обратиться к Жилищному кодексу, то легко видеть одно из ограничений, а именно: собственник жилого помещения вправе сдать в аренду или в найм свои квадратные метры,
с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. (ст. 30 ЖК РФ).
Эта отсылка «приводит» в действие целый ряд статей Гражданского кодекса, в частности, о том, что:
- если иное не предусмотрено законом или договором, доли сособственников считаются равными (ст. 245 ГК РФ);
- порядок изменения (в т.ч. и приращения) долей определяется соглашением ВСЕХ участников долевой собственности (п. 2 ст. 245 ГК РФ)
Понятно, что помещение предполагается сдавать небезвозмездно, т.е. недаром. Следовательно, имеет место действие, направленное на приращение доли, т.е. действие, допустимое только с учётом мнения всех заинтересованных сторон, т.е. участников долевой собственности.
Но это еще не все. Смотрим статью 246 ГК РФ и видим, что и
распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ст.247 ГК РФ).
Сие означает, что на сдачу комнаты в найм или аренду требуется согласие всех сособственников. Более того, если хозяин доли желает продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, то ему придется соблюдать требование о преимущественном праве на получение доли иными собственниками (ст. 250 ГК РФ).
Процедура владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, установлена статьей 253 ГК РФ, которая говорит о следующем:
- сособственники, если они не договорились об ином, совместно владеют и пользуются имуществом;
- совершенная одним из сособствеников сделка может быть по требования остальных признана недействительной.
Вывод: на сдачу в аренду следует получать разрешение всех сособственников.
PS: Строго между нами, если же четко следовать предписаниям закона, то необходимо сначала предложить сособственникам арендовать помещение, а в случае отказа обращаться в суд, и уже там добиваться права сдавать часть общедолевой собственности. Но это уже другая история